Quand on parle de résiliation de bail, on entend beaucoup de choses. Entre les délais et les formes que doit respecter la résiliation, on peut se perdre facilement. Récapitulatif des règles permettant de mettre fin à un bail rural.
Quand les parties au contrat souhaitent y mettre fin, il est vrai que les règles édictées par le code rural doivent être respectées à la lettre, sous peine de ne pas pouvoir mettre fin au contrat et de le voir se renouveler pour neuf années.
La durée du contrat, qui est habituellement de neuf ans, s’impose aux deux parties. Ainsi, le bailleur ne pourra pas récupérer ses terres avant l’échéance, mais le fermier ne pourra pas non plus abandonner l’exploitation des terres avant la fin des neuf ans.
Toutefois, si les parties en conviennent, une rupture du bail peut se faire à n’importe quel moment du contrat. On parle alors d’une résiliation amiable en accord entre le bailleur et le preneur. Bien évidemment, il est conseillé de fixer cet accord par écrit.
Ensuite, il faut distinguer les résiliations qui se font à l’initiative du bailleur de celles faites à l’initiative du preneur.
La résiliation à l’initiative du bailleur
Le bailleur, pour mettre fin au bail, doit avoir un droit de résiliation ou de refus de renouvellement du contrat prévu par le statut du fermage. Les résiliations à l’initiative du bailleur peuvent nécessiter l’intervention du tribunal paritaire des baux ruraux (exemples : résiliation pour mauvaise exploitation, pour défaut de paiement etc.).
Dans les autres cas de figure, la résiliation doit intervenir 18 mois avant la fin du bail et par acte extrajudiciaire.
Tel est, par exemple, le cas de la résiliation en raison de l’âge de la retraite de l’exploitant ou encore la reprise pour exploitation personnelle.
Il convient de rester vigilant car des règles particulières peuvent intervenir. Tel est le cas de la résiliation pour cause d’urbanisme, la résiliation en raison du décès du preneur ou la résiliation des conventions précaires.
La résiliation à l’initiative du preneur
Si la résiliation intervient à l’initiative de preneur, il peut s’agir tout simplement d’une renonciation au droit de renouvellement.
Dans ce cas, le fermier doit notifier sa décision au propriétaire 18 mois au moins avant l'expiration du bail par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. La jurisprudence précise que la renonciation du preneur au renouvellement de son bail n'est pas soumise aux conditions de forme et de délai du congé dès lors qu'elle est acceptée par le bailleur.
En effet, une renonciation au renouvellement qui a été acceptée par le bailleur correspond en réalité à une convention amiable de rupture du contrat.
Si la renonciation n’est pas faite dans les délais et formes exigées par la loi (18 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec AR), il convient d’avoir l’accord écrit du propriétaire sous peine de voir le contrat se renouveler pour neuf ans.
Le cas de figure de résiliation à l’initiative du preneur, le plus souvent mis en œuvre, reste la résiliation pour cause de retraite.
Par dérogation au principe de la durée de neuf ans, le fermier peut résilier le bail à la fin de l'une des périodes annuelles suivant la date à laquelle il a atteint l'âge de la retraite (60 ans pour le chef d’exploitation).
Dans ce cas, le preneur doit notifier sa décision au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au moins 12 mois à l'avance, c'est-à-dire 12 mois avant l'échéance annuelle du bail.
Pour résumer, on peut constater que toute résiliation doit intervenir avec un délai important de préavis qui est essentiellement de 18 mois. Cela permet à la personne qui subit la résiliation, de se retourner.
En effet, si c’est le bailleur qui résilie le contrat, il faut suffisamment de temps au preneur pour réorganiser son exploitation ; si la résiliation est à l’initiative du fermier, le bailleur doit avoir le temps de rechercher un nouveau locataire. En raison des nombreuses exceptions, il est toujours recommandé de vérifier les règles qui s’appliquent au cas par cas.
