Les objectifs de cette réforme sont de trois ordres : clarifier l’application du droit de l’urbanisme, uniformiser les procédures (règles et délais d’instruction) et définir de manière précise le contenu du dossier, enfin préciser les responsabilités des acteurs notamment en matière de vérification, d’achèvement et de conformité des travaux.
1 – Réduire les autorisations
Désormais ne subsistent que quatre régimes d’autorisations, un régime de déclarations préalables, un régime de dispense de formalités dont les champs d’application sont précisés (Cf tableau dans notre édition papier).
2 – Uniformiser les procédures, les règles concernant le dossier de demande de permis de construire les certificats d’urbanisme et les délais d’instructions.
• Contenu du dossier
Une liste exhaustive des pièces nécessaires est désormais mentionnée en annexes des formulaires de demande de permis de construire.
Le dossier doit désormais comprendre, outre les renseignements sur l’identité du demandeur, la localisation et la superficie du terrain, la nature des travaux, la destination et la SHON, une notice qui doit préciser l’activité exercée dans le bâtiment. Cette notice peut s’avérer très importante pour caractériser l’activité agricole lors de la demande de permis de construire concernant un logement de fonction lié à cette activité.
• Certificats d’urbanisme
Les deux formes sont maintenues :
- le certificat de simple information fournit les éléments généraux sur un terrain mais ne précise pas si le terrain est ou non constructible.
- le certificat opérationnel précisant la destination des bâtiments, la nature de l’opération, la localisation approximative. En cas de constructions existantes, un plan du terrain indiquant l’emplacement des constructions est nécessaire. Ce certificat indique si l’opération déterminée est réalisable ou non. Le délai de validité est de 1 an sans excéder 18 mois pour les certificats opérationnels bénéficiant d’une majoration.
•  Délais d’instruction
La réforme a fixé les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme à :
• un mois pour les déclarations préalables ;
• deux mois pour les maisons individuelles et les permis de démolir ;
• trois mois pour les autres constructions et aménagements.
Les délais d’instruction sont désormais garantis et les majorations de délais sont possibles pour les seuls cas prévus par le Code de l’urbanisme.
Les durées de majoration d’instruction sont celles prévues par la loi.
Par exemple, lorsque la construction se situe à proximité d’une exploitation agricole et que la chambre d’agri-
culture doit être saisie pour avis sur une dérogation à la règle de distance prévue par l’article L111-3 du Code rural, un délai d’instruction supplémentaire de deux mois est instauré.
Les décisions expresses doivent respecter les délais d’instruction. Les refus et les prescriptions doivent être motivés. Le dépassement du délai d’instruction prévu instaure une décision tacite pour le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir.
Concernant la déclaration préalable, l’absence de décision expresse constitue une non-opposition à la déclaration.
Les nouveaux textes améliorent aussi la sécurité juridique en instituant la notification du délai d’instruction de droit commun et la notification de la prolongation d’instruction dans un délai d’un mois.
La notification d’une demande visant à fournir une pièce manquante doit s’effectuer dans un délai d’un mois.
Le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes à la mairie. Les pièces manquantes doivent être transmises dans un délai de trois mois suivant la notification. À défaut, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet.
Toutes les décisions ont une validité de deux ans. Les délais de retrait des autorisations sont uniformisés en un délai de trois mois ; par contre, il n’est pas possible de retirer la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
La réforme des autorisations d’urbanisme a aussi clarifié le régime des opérations soumises à une double législation. Quatre situations sont désormais distinguées :
• Opérations pour lesquelles le permis tient lieu de l’autorisation prévue par l’autre législation (exemple : autorisation pour les ERP(1) ).
• Permis de construire subordonnés à l’accord ou aux formalités prévues par une autre législation (exemple : projets situés en zone agricole protégée ou projets situés dans un parc national soumis à étude d’impact).
• Opérations pour lesquelles l’autorisation prévue par une autre législation dispense de permis de construire (exemple : travaux sur immeubles classés monuments historiques).
• Opérations dont les travaux sont différés dans l’attente de formalités prévues par une autre législation (exemple : ICPE(2)). Dans ce cas, le permis est instruit mais il est précisé qu’il sera mis en œuvre après clôture de l’enquête publique).
3 – Préciser les responsabilités
La déclaration d’achèvement des travaux est désormais réalisée par le bénéficiaire de l’autorisation ou par l’architecte et le maître d’œuvre. L’attestation d’achèvement et de conformité des travaux est adressée à la mairie par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal ou déposée contre décharge à la mairie.
Cette disposition pourra par exemple, faciliter et accélérer l’obtention des aides à la modernisation des bâtiments d’élevages.
Attention, ce point de la réforme a de nombreuses conséquences en terme de responsabilité. En effet c’est au constructeur qu’il revient désormais de certifier le respect du permis de construire. Il engage donc sérieusement sa responsabilité.
À l’identique, l’agriculteur qui réalise lui-même ses travaux engage sa propre responsabilité. Si la déclaration est faite et non contestée dans un délai d’1 an, les travaux sont réputés conformes à l’autorisation.
Enfin, les infractions au code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est donc conforme au code de procédure pénal, de trois ans.
D’autre part au niveau administratif, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus du permis de construire ou de la déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale, sauf dans le cas d’une construction réalisée sans permis.


(1) ERP : établissement recevant du public
(2) ICPE : Installations classées pour la protection de l’environnement

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