C’est dans l’air du temps. La colocation - ce système dans lequel on loue une chambre dans un grand appartement et on partage à plusieurs un salon, une salle de bains, une salle à manger… - a le vent en poupe. Moins chère, plus conviviale que la location en solo, la formule pourrait ne présenter que des avantages. Or, ce n’est pas le cas. Et, puisqu’elle tente un nombre croissant de jeunes, les parents doivent redoubler de vigilance.
Pour vous, en tant que caution, et pour vos enfants, en tant que locataires solidaires, mieux vaut savoir, avant de signer, à quoi vous engage le contrat de bail que l’on vous propose. Partager un appartement présente de nombreux avantages, et les offres fleurissent dans la presse et sur Internet. Si ce mode d’occupation est accepté par le bailleur, et si tous les occupants figurent au contrat ou dans un avenant, la situation est claire et sans risque : c’est une véritable colocation. Dans le cas contraire, il s’agit juridiquement d’une sous-location ou d’une cession de bail, vraisemblablement interdite.
Les signataires du bail
Tous les colocataires doivent signer le bail ou des avenants au bail au fur et à mesure des départs et des arrivées. C’est la garantie pour le locataire d’occuper un logement en toute légalité et de voir ses droits protégés en cas de litige.
A défaut, il s’agit d’une sous-location. Or, si elle est illicite, c’est-à-dire pratiquée sans l’accord du propriétaire, les locataires risquent gros : l’expulsion et éventuellement une condamnation au paiement de dommages et intérêts. Sachez aussi que les autres occupants sont entièrement à la merci du locataire en titre. En effet, s’il décide de quitter les lieux, ils devront également plier bagage, sauf à pouvoir négocier avec un bailleur compatissant.
Existe-t-il une clause de solidarité ?
Même si elle présente une sécurité certaine pour le propriétaire, dans la mesure du possible, les locataires doivent, autant que possible, refuser de signer la clause qui prévoit qu’ils sont "solidaires" les uns des autres. Car, en cas d’impayé, le propriétaire serait alors en droit de leur réclamer ou de demander à la personne qui se sera porté caution pour eux de lui « régler la facture… » et cela, même si les dettes surviennent des années après leur départ.
« La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée », énonce l’article 1202 du code civil. En clair, la solidarité ne joue que si elle est prévue dans le contrat de location. Sinon, chacun est simplement responsable de sa quote-part, et le bailleur est obligé de fractionner ses poursuites.
Attention, toutefois : la clause de solidarité est une mention du bail qui ne comporte pas nécessairement le mot "solidarité". En revanche, dans son libellé, elle doit exprimer clairement que chaque locataire peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire jusqu’à l’expiration du bail.
Le départ des colocataires
Assurez-vous, avant de le signer, que le contrat ne prévoit pas la résiliation pure et simple du bail en cas de départ d’un seul colocataire. Mais, même si le bail ne prévoit rien de tel, faites préciser par écrit que, dans cette hypothèse, un nouveau colocataire pourra s’installer, quitte à ce que le bailleur exige en contrepartie d’agréer celui que vous présenterez. Vérifiez également que le contrat ne contient pas une clause précisant qu’en cas de départ de l’un des colocataires, il sera demandé au(x) locataire(s) restant dans les lieux de fournir alors le cautionnement financier d’une tierce personne. Une telle clause est en effet valable.
Même s’il présente son remplaçant au bailleur, le colocataire qui part avant les autres doit donner congé à son bailleur dans les règles, par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le délai de préavis légal, ou prévu au contrat s’il s’agit d’une location meublée. Cette démarche lui permettra, ainsi qu’à sa caution, d’échapper au paiement d’éventuels impayés de loyer dès la fin de son préavis, sauf si le bail prévoit une clause de solidarité : il sera alors tenu des impayés jusqu’au terme du contrat ou de la période de renouvellement en cours, mais pas au-delà.

J’ai quitté une colocation il y a un an, et mon ex-propriétaire me réclame le paiement de dégradations survenues après mon départ. Est-ce légal ?
Malheureusement oui, le colocataire solidaire sortant avant les autres reste tenu vis-à-vis du bailleur des dégradations qui seraient constatées en fin de bail.

Je partageais un appartement avec mon ami, nous nous sommes séparés. Je viens de donner congé à mon propriétaire. Puis-je exiger la restitution de ma quote-part du dépôt de garantie ?
Non, même en l’absence d’une clause de solidarité, car le remboursement suppose la restitution effective des lieux. La question doit alors se résoudre entre colocataires.

Nous sommes trois colocataires. Le départ de l’un d’entre nous peut-il mettre fin au bail ?
Si vos trois noms figurent sur le bail, le départ de l’un d’entre vous ne constitue pas une cause de résiliation de la location, à moins que le contrat ne comporte une clause prévoyant qu’en cas de départ de l’un de vous, le bail est résilié. Relisez votre bail pour voir ce qui est prévu.

Mon colocataire a cessé de payer ses loyers et refuse de quitter l’appartement. Le propriétaire peut-il se retourner contre moi ?
Non, si le bail ne précise pas que vous êtes solidaires. Chacun d’entre vous ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part. Oui si le contrat contient une clause de solidarité. Vous pouvez alors être poursuivi par le propriétaire pour la totalité des loyers. A charge pour vous, ensuite, de vous retourner contre votre colocataire.

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