La règle d'or, pour un bailleur, est de s'assurer de la solvabilité de son locataire. On considère, en règle générale, que le montant du loyer et des charges ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets d'un locataire. Par exemple, pour un salaire mensuel de 2000 euros net, le loyer et les charges ne doivent pas excéder 660 à 670 euros par mois. Cependant, bien des bailleurs sont plus exigeants actuellement. Ils demandent que le loyer ne dépasse par un quart des revenus nets du candidat locataire. Soit, dans notre exemple, un loyer et des charges inférieurs à 500 euros par mois.  Pour prendre connaissance de la situation financière réelle de votre futur locataire, vous devrez lui demander un certain nombre de documents et justificatifs de revenus. Mais attention, tout n'est pas permis. L'article 22-2 de la loi de 1989 liste une série de pièces qu'il est strictement interdit d'exiger d’un candidat locataire. Par exemple, vous ne pouvez pas demander de copie du relevé de compte bancaire, ni une attestation de bonne tenue de compte, ni d’extrait de casier judiciaire, ni une attestation de l’employeur dès lors que le candidat peut fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaire.

 

Un locataire parfaitement solvable lors de la signature du bail peut ensuite voir sa situation financière se dégrader, suite à la perte de son emploi, son divorce ... Il est donc judicieux de prévoir ce risque en souscrivant une assurance contre les loyers impayés et, dans certains cas, en exigeant l'intervention d'une personne se portant caution. Ces précautions doivent être envisagées avant même la conclusion du bail.

 

Prévoyez une clause de solidarité
Vous avez tout intérêt à ce qu'une «clause de solidarité» figure dans le contrat de location, en particulier si vous louez le logement à plusieurs locataires qui ne sont pas mariés ou pacsés entre eux (de simples concubins, des étudiants ... ).  Cette disposition vous permet, en effet, de réclamer à chaque locataire la totalité du loyer, y compris à celui qui a donné congé et quitté le logement. Ainsi, un locataire, même s’il a quitté les lieux, reste tenu au paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail en cours.  En revanche, en l'absence de la clause de solidarité, il n'est plus contraint de payer les loyers, les charges et autres sommes dont il pourrait être redevable une fois expiré le délai de préavis de son congé.  Sachez que des époux ou des partenaires pacsés sont légalement solidaires pour le paiement du loyer. La clause de solidarité n'est donc pas indispensable dans ce cas, même si, en pratique, elle est généralement prévue dans le contrat.

 

Demandez l’engagement d’une caution
La caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie) est une personne qui s'engage à payer le loyer et les autres sommes dues par le locataire à la place de ce dernier. Il s'agit généralement d'un parent, mais ce peut être un tiers. En pratique, un bailleur a tout intérêt à exiger une caution lorsque son locataire est étudiant ou lorsqu'il débute dans la vie active, surtout si le loyer et les charges dépassent le tiers de ses ressources. Dans ce dernier cas, cependant, le dépassement doit être minime. Sinon, mieux vaut sélectionner un locataire plus solvable. Attention, il faut exiger l’intervention d’une caution avant la signature du bail, car après il sera trop tard, vous ne pourrez plus l’imposer à votre locataire.

 

Prenez une assurance contre les risques locatifs
Depuis plusieurs années, certains assureurs proposent aux propriétaires de souscrire des assurances contre les risques locatifs moyennant une prime correspondant à un pourcentage du loyer. Il existe des contrats de groupe, que vous pouvez souscrire par l’intermédiaire de votre administrateur de biens, si vous avez confié la gestion de votre logement à un professionnel dans le cadre d’un mandat de gestion (agence immobilière). Mais il est aussi possible, si vous gérez en direct votre bien, de prendre personnellement une garantie contre les impayés. Attention, les assureurs réclament en général au bailleur un «dossier locataire» complet comportant des éléments d'information sur sa situation financière tels que des bulletins de salaires.

Les documents que vous pouvez demander :
- une photocopie de pièce d’identité,
- une photocopie du dernier avis d’imposition,
- un relevé d’identité bancaire (RIB) ou
postal,
- une photocopie des trois dernières quittances de loyer : vérifiez que l’adresse donnée par le candidat correspond à celle mentionnée sur la déclaration de revenus. Vous pouvez aussi lui demander les coordonnées de son ancien bailleur pour savoir s’il y a eu des incidents de paiements,
- une attestation de versement des allocations familiales ou de l’allocation logement : l’allocation logement peut vous être versée directement sous certaines conditions,
- une photocopie des trois derniers bulletins de salaire et de son contrat de travail si le candidat est salarié.

Les documents que vous n’avez pas le droit de demander :
- une photo d’identité,
- une carte d’assuré social,
- une copie du relevé de compte bancaire ou postal,
- une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,
- une attestation d’absence de crédit en cours,
- une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, si le locataire peut présenter d’autres justificatifs,
- une attestation de l’employeur dès lors que le candidat peut fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaire,
- un extrait de casier judiciaire,
- un chèque de réservation du logement.