En matière immobilière, la propriété du sol emporte la propriété de tout ce qui s’incorpore à ce sol, c’est ce que l’on appelle le droit d’accession.
Il en résulte que lorsque des plantations, des constructions ont été édifiées par un tiers, le propriétaire du fonds devient propriétaire des améliorations.
Aussi, si vous construisez, en société notamment, un bâtiment agricole sur le sol d’un des associés, ce dernier est propriétaire de l’immeuble.
Cette situation n’est pas sans poser problème lorsque l’associé quitte l’agriculture puisqu’il devient propriétaire du bâtiment.
De plus, le propriétaire du fonds peut exiger la suppression de l’édifice en cas de mauvaise foi du constructeur plus particulièrement lorsque le propriétaire n’a pas donné son accord à la construction.
Cependant, si le fermier possède un bail rural, il peut, pendant la durée du bail, et à condition d’en avoir informé le bailleur, apporter des améliorations sur le terrain loué.
Le fermier est dans ce cas considéré comme propriétaire de ces améliorations pendant la durée du bail.
À l’expiration de ce bail, si le propriétaire souhaite garder les constructions, il devra verser une indemnité au fermier égale au coût des travaux évalués à la date d’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution.
L’amortissement des travaux peut être, toutefois, calculé sur une base différente. En effet dans chaque département, le préfet peut déroger au taux d’amortissement en arrêtant des tables d’amortissement.
La situation du fermier en fin de bail est cependant précaire puisqu’il peut perdre les bâtiments essentiels à la survie de l’exploitation.
Aussi, il est préférable avant toute construction de vérifier qui est propriétaire du sol, et de transférer le cas échéant, la propriété du sol au propriétaire des améliorations.
