« Je suis fermier de la majorité des terres que j’exploite et ça se passe très bien avec mon bailleur. J’envisage de créer une nouvelle bergerie puisque celle qui me sert actuellement devient trop petite et nécessite de gros travaux de remise en état et de mise aux normes. Le propriétaire est d’accord avec la construction mais on s’interroge sur les droits de propriété et sur le paiement des travaux. Je pourrais bénéficier de subventions pour la construction, toutefois il reste une somme importante à financer. Pouvez-vous m’indiquer comment se passe la construction sur les terres affermées ? »
La solution la plus simple est certainement la prise en charge de tous les travaux par le propriétaire moyennant un fermage sur la bergerie conformément au nouvel arrêté sur la location des bergeries (arrêté n° 06-5136 du 5 octobre 2006). Or, le bailleur peut, éventuellement ne pas bénéficier de subventions et surtout, il refuse de prendre en charge la totalité du financement. Alors, la réponse se trouve tout d’abord dans le code civil qui règle le droit de propriété pour tous les cas de figure de construction sur la terre d’autrui. En effet, le code civil pose le principe de l’accession immédiate : lorsque des constructions, des plantations ou des ouvrages ont été faits par un tiers sur le terrain d’autrui, ces ouvrages appartiennent de plein droit au propriétaire du terrain dès leur incorporation (art. 546 et 551 du code civil). Ainsi, c’est le bailleur qui deviendra propriétaire de la bergerie et ce au jour de la construction.
Toutefois, ce principe d’accession n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire que le propriétaire peut renoncer à son droit d’accession. Il est évident que cette renonciation doit être « une manifestation expresse de sa volonté ». Concrètement il convient de renoncer à ce droit devant un notaire. Cette renonciation peut être définitive ou seulement temporaire, par exemple on convient que le transfert de propriété est repoussé jusqu’à la fin du bail. Ceci se pratique notamment sur les vignes.
Le cas de figure classique reste l’accession par le bailleur de la propriété de tout ce qui est construit et planté sur sa terre. Si la construction a été faite sans l’accord du propriétaire, le propriétaire peut éventuellement refuser de conserver l’ouvrage et exiger l’enlèvement aux frais du fermier et même réclamer des dommages et intérêts. Dans le cas présenté ici, le bailleur donne son accord. Ainsi, il est conseillé de prévoir dans un écrit, que le bailleur conservera la construction au terme du bail.
Concernant les frais de construction, le constructeur (ici le fermier), peut les réclamer au propriétaire notamment si la construction a été faite avec l’accord de celui-ci. Toutefois, ici les règles générales du code civil ne s’appliquent pas puisqu’il existe des règles spéciales pour les baux ruraux. En effet, le code rural prévoit dans ses articles L 411-69 à L 411-78 ce qui est appelé l’indemnité au preneur sortant : le preneur sortant a le droit d’être indemnisé des constructions et améliorations faites sur le fonds en cours de bail s’il respecte certaines conditions. La condition principale est l’autorisation donnée par le bailleur. Ainsi, le fermier qui quitte les terres et qui laisse la bergerie peut avoir droit à une indemnité quand il part.
Le calcul de cette indemnité est régi par le code rural et par l’arrêté préfectoral portant statut juridique des baux ruraux dans la Drôme (arrêté n° 6343 du 29 octobre 1997). En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Ce calcul revient à tenir compte de l’usage qu’a pu faire le fermier de la construction. L’arrêté préfectoral fixe des tableaux d’amortissement qui remplacent le calcul de 6% par année écoulée. Les constructions lourdes s’amortissent sur 30 ans, les constructions légères s’amortissent sur vingt-cinq ans.
Concrètement, ceci veut dire que si vous construisez une bergerie aujourd’hui à vos frais sur la terre de quelqu’un d’autre et que le bail continue pendant trente ans, vous ne pourrez réclamer aucune indemnité lors de votre départ.
Il convient de préciser que la part financée par des subventions ne donne en aucun cas lieu à indemnité. Quant aux travaux à caractère somptuaire ou ceux qui n’ont pas été faits au juste prix, ils sont indemnisés comme s’il s’agissait d’installations normales et réalisées au juste prix. En cas de désaccord sur la fixation de l’indemnité, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour fixer le montant de l’indemnité.
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