• La conclusion du bail : Deux conditions sont nécessaires :

- le bail doit être passé en la forme authentique (devant notaire) et sa durée est de 18 ans.

- les parties doivent préciser expressément (par clause) qu’elles souhaitent que le contrat soit soumis au régime du bail rural cessible.

Un état des lieux est fortement conseillé en début de bail. Le preneur d’un bail rural cessible est tenu au respect des dispositions relatives au contrôle des structures.

• Le prix du bail cessible : Le loyer d’un bail cessible est celui applicable aux baux de 9 ans ; il peut toutefois être majoré de 50 %.

• Renouvellement du bail : A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois avant la fin du bail, le contrat est renouvelé pour une période de 5 ans au moins.

• Renouvellement ou résiliation pour faute du preneur : Les motifs de non renouvellement ou de résiliation sont ceux du bail classique de 9 ans, à savoir : défaut de paiement du fermage, agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué…

Attention : contrairement au droit classique, un seul défaut de paiement du fermage ayant persisté pendant une durée de trois mois après mise en demeure par acte extrajudiciaire, peut entraîner le non renouvellement ou la résiliation.

• Eviction par le bailleur : Le bailleur a la faculté de mettre fin au bail sans que son congé soit motivé (contrairement au statut de droit commun du bail). Ce droit de mettre fin au bail librement est compensé par l’obligation du bailleur de verser au preneur une indemnité d’éviction.

L’évaluation de cette indemnité correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; sont notamment pris en compte la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. Cette liste n’est pas exhaustive.

• La cession du bail : La possibilité de céder le bail est la caractéristique principale de ce bail.

La cession ne nécessite pas l’agrément du bail mais seulement une notification par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre doit mentionner l’identité du cessionnaire et la date de cession projetée. Le bailleur peut s’opposer au projet en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux dans un délai de 2 mois. Son opposition doit être justifiée par un motif légitime laissé à l’appréciation du tribunal. Le cessionnaire, preneur entrant, est soumis à la réglementation du contrôle des structures.

• Le droit de préemption : Le droit de préemption s’applique mais avec une restriction importante :

si la vente intervient plus de trois ans après la conclusion du bail, le fermier n’a pas la possibilité de contester le prix et les conditions demandées devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

De même, le droit de préemption de la SAFER est écarté.

• Régime fiscal : Le régime fiscal des baux cessibles est aligné sur celui des baux à long terme :

- exonération de la taxe de publicité foncière lors de la conclusion du bail ;

- exonération des droits de mutation à titre gratuit (droit de succession et droit de donation) à hauteur des 3/4 de leur valeur à concurrence de 76 000 3/4 puis à hauteur de la moitié au-delà de cette somme ;

- exonération de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à hauteur des ? de la valeur des biens donnés à bail.

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Pour tous renseignements, contactez Anne Lhomme Agri Conseil 39 - 03 84 86 12 70.